三季度北京写字楼市场供应充足 租金保持平稳

和讯房产消息 2015年4月8日,(楼盘)–
世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2015年第一季度优质物业市场回顾及展望》。报告指出,本季度,写字楼市场整体运行平稳,季度内有两个写字楼项目落成,录得新增供应15.5万平方米。未来六个月,优质零售物业市场方面,将迎来五个合计体量超过45万平方米的新增项目,主要集中于零售物业发展相对滞后的京南地区。物流仓储市场则因部分原计划上半年入市的项目延期,未来六个月仍以去化存量为主,预计租金将会呈平稳态势。  一.优质写字楼市场  新项目落成增加,空置率微升  2015年第一季度,写字楼市场整体运行平稳。季度内有两个写字楼项目落成,分别是位于CBD光华的SOHO二期,以及位于望京的浦项中心,合计增加供应15.5万平方米。但是,由于市场吸纳量并未同步增长,与上季度持平(5.3万平方米),导致平均空置率环比微升1.4%,达5.8%,此数据依旧处于低位水平。租金方面,新增供应项目租金较低,拉低全市写字楼平均租金至每月每平方米421.7元。但现有项目租金运行平稳,剔除样本变动影响市场整体租金微涨0.1%。  续租、搬迁仍是当前租赁交易主流  租赁交易延续上季度走势,整体相对较为清淡,大多数交易为原租户与业主续租以及搬迁等。本季度大面积租赁交易多发生在东部区域,如美国辉瑞公司同位于东二环的五矿广场续约,涉及1.5万平方米写字楼面积,成为本季度最大面积的租赁成交;同期,望京地区写字楼项目也继续受市场关注,如本季度“美丽说”网在新近落成的浦项中心租赁了1万平方米面积,美团网在同区域的望京SOHO租赁了9千平方米;位于西部中关村(000931,股吧)的融科资讯中心也分别同英特尔和搜狐公司续约,分别涉及9千平方米和3,500平方米面积。  供应上升,整体市场继续平稳运行  未来六个月,写字楼市场将迎来落成高峰,预计将有六个项目落成,为市场提供约29.5万平方米写字楼面积。落成项目选址较为分散,如新兴区域的望京、奥运村地区,及传统商务区的金融街(000402,股吧)、中关村地区。据世邦魏理仕监测,个别项目在前期预租阶段进度良好,这从侧面反映出市场需求旺盛。新增供应将一定程度上暂时缓解传统商务区持续供应短缺的局面,但也给新兴区域带来竞争压力。  二.优质零售物业市场  市场回归平静,空置率保持稳定  经历了上一季度的供应高峰后,2015年第一季度,零售物业市场逐渐回归平静。本季度无新项目落成,使得上季度落成的项目入驻率普遍提升。但受到中关村商圈的中关村广场购物中心主力百货撤店的影响,零售物业市场整体空置率环比仅微涨0.1%至7.1%。  租金稳中有升  购物中心首层租金水平延续上季度小幅上涨的态势,剔除样本变动影响环比微涨0.2%报每天每平方米35.3元。得益于占市场主导需求的国际零售商的扩张,整体市场得以平稳运行。  国际品牌需求强劲,餐饮零售商积极扩张  餐饮租户持续受到业主的青睐,延续近期的高活跃度。外婆家旗下高端品牌金牌外婆家于首店落户金融街购物中心;望湘园旗下品牌旺池川菜及57度湘分别于朝阳大悦城开出各自京城首店。另一方面,英国快时尚品牌New
Look和快时尚品牌H&M及其集团旗下Monki同于季内在朝阳大悦城开出新店,而GAP旗下Old
Navy继上季度开出京城首店后于本季在悠唐购物中心承租较大面积。与此同时,LV位于国贸商城的店铺扩租后于季内开业,并升级成为中国最大的易威登之家,其中还包括其书店的中国首秀。设计师品牌Vera
Wang及Nicolas Andreas
Taralis分别于三里屯太古里北区和侨福芳草地开出其各自的首店和中国首店。  未来供应量较大,空置率或将承压  预计未来六个月,零售物业市场将迎来五个合计体量超过45万平方米的新增项目,未来供应主要集中于零售物业发展相对滞后的京南地区,尽管区域内有大量的居住人口支撑消费需求,但项目较大的体量或将在短期内使市场平均空置率承压,而市场平均租金将持续平稳运行。  三.工业物业市场  工业土地价格保持稳定,优质商务园租金微降  2015年第一季度,共推出3工业地块,总出让面积约为20.5万平方米。整体工业土地市场表现平稳,主要工业园区土地价格环比持平,报每平方米2,031元。本季度,商务园区租赁市场表现各异,北部上地和望京等园区租赁情况较好,南部经济开发区则受较高空置率影响,个别租金较高的工业办公楼季内下调租金报价以吸引租户。整体市场空置率连续五个季度下降至9.4%。主要园区平均租金报价环比微降0.1%至每月每平方米149.5元。  仓储物流供需稳定,租金稳中有升  本季度,物流仓储市场无新增供应,市场继续吸纳上季度入市的两个优质物流项目的面积。整体空置环比下降0.6个百分点至7.6%。租赁方面,成熟物流园区基本达到满租状态,季内仅录得某红酒和生鲜食品企业进驻百利威物流三期,租赁面积约为12,000平方米。整体市场平均租金报价环比上扬0.2%报每月每平方米38.2元。  需求增长稳定,租金有望平稳发展  计划于2015年上半年入市的物流仓储项目因受工期影响将会延期入市。未来六个月,物流仓储市场仍以去化存量为主,预计租金将会呈平稳态势。文章来源于

2014年4月9日,世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《2014年第一季度北京房地产市场回顾与展望》报告。
第一季度,北京写字楼市场供应紧张,空置率下降。优质零售物业市场无新增供应,国际品牌推动租金上涨。工业土地价格稳定,优质工业物业租金增长放缓。

世邦魏理仕今日发布了《2015年第三季度北京优质物业市场回顾及展望》。

一.优质写字楼市场

中新网10月16日电在二三线城市的商业地产面临过剩危机的同时,北京市凭借其较为稳定的市场,仍保持着相对平稳的发展态势。世邦魏理仕今日发布了《2015年第三季度北京优质物业市场回顾及展望》。报告显示,本季度北京写字楼市场整体运行平稳,未来六个月约有24万平方米新增供应,租金将保持平稳。另外,北京三季度购物中心首层商铺平均租金实现环比上涨0.7%。工业物业市场方面,未来六个月,将有两个优质物流仓储项目入市,工业物业空置率有望在低位徘徊。

1.需求稳定,租金平稳运行

2015年第三季度,北京写字楼市场整体运行平稳。季度内仅有位于望京地区的保利国际广场T1项目落成并投入使用,为市场带来56,700平方米新增供应。同期市场吸纳量约6万平方米,与上季度基本持平,季度末空置率为6.2%,较上季度微跌0.1个百分点。需求方面,大面积租赁交易主要来源于传统制造类公司和金融公司。

美高梅手机客户端下载,2014年第一季度,北京写字楼市场没有新项目落成,租金延续上季度轻微上涨走势,空置率缓慢下降,市场平均空置率较上季下降0.5个百分点到3.4%。租金在市场整体供不应求背景下,特别是在金融街租金小幅上扬的带动下微升,季度末北京优质写字楼市场平均租金报每月每平方米413.6元,较上季度增长0.2%
。一季度市场吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米。

新入市项目租金较低,拉低全市写字楼平均租金至每月每平方米423.2元,但现有项目租金运行平稳,剔除样本变动影响,市场整体租金保持不变。未来六个月,北京写字楼市场预计将有3个项目落成,为市场提供约24万平方米新增供应。由于市场供应充足,世邦魏理仕预计,未来六个月,北京写字楼市场租金难有上涨空间。

2.新增供应不足,空置率下降

优质零售物业市场方面,三季度空置率环比下降,快时尚品牌持续扩张。第三季度,位于丰台区的永旺梦乐城和首开·福茂广场落成开业,为市场带来约17
万平方米的新增供应,带动整体市场空置率环比下降0.3个百分点至6.9%。季内快时尚品牌持续在城市中心外围区域进行下沉式扩张,New
Look、Old
Navy以及Hollister等品牌均在上述区域有新店开出,英国快时尚品牌Topshop也在老佛爷百货开出中国首店。

2014年一季度,北京没有写字楼项目落成,季内吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米,在平稳的市场需求带动下,写字楼整体空置率下降,到本季度末,北京优质写字楼平均空置率为3.4%,较上季度回落0.5个百分点。供应逐渐减少,需求保持平稳态势,使得北京优质写字楼平均空置率保持在低水平徘徊。

得益于部分市场表现良好的项目主动调高租金报价,全市购物中心首层商铺平均租金环比上涨了0.7%,至每天每平方米35.8元。未来六个月,北京零售物业市场将迎来两个合计体量近18万平方米的新项目入市。世邦魏理士预计,市场空置率将在短期内小幅上扬,购物中心首次租金将保持平稳。

3.续租搬迁仍是租赁交易主流

再看北京工业物业市场,第三季度,北京工业土地交易量环比增加,总出让面积达78.5万平方米,主要工业园区土地价格环比上涨2.4%
至每平方米2,079元。商务园区市场本季共迎来93,600平方米新增供应。新项目的入市使整体空置率环比上升0.4个百分点至8.5%。租赁需求方面,内资的软件研发和互联网金融企业需求强劲,是本季市场去化的核心动力。季内,平均租金报每月每平方米153.2元,环比增长1.3%。

近来,北京写字楼市场整体供应不足,需求走势平稳,可租赁面积有限,客观造成市场吸纳量处在较低水平。租赁交易延续上季度走势,整体较为清淡,更多的交易为原租户与业主续租以及搬迁等,本季度大面积租赁交易多发生在有出租面积可供选择的CBD区域。韩国三星公司在位于CBD新近落成的财富金融中心租赁了1.8万平方米面积,成为本季度最大面积的租赁成交;波音公司在位于三里屯的盈科中心续约,涉及6,000平方米写字楼面积;宝马汽车金融则在位于燕莎区域的平安金融中心承租了4,300平方米面积,中科健财富管理在位于金融街的英蓝国际金融中心承租了3,000平方米写字楼面积。本季度租赁交易多发生在东部城区。

物流仓储市场当季无新增供应入市。汽车零配件和第三方物流为需求主力,某汽车制造商入驻普洛斯平谷物流园一期,租赁18,000平方米仓储面积,成为季内最大成交。活跃的租赁表现使整体市场平均空置率下降2.5个百分点至
1.3%。整体而言,物流仓储市场租金环比持平,保持在每月每平方米38.7元。未来六个月,将有两个位于成熟物流基地的优质物流仓储项目入市,预计空置率有望在低位徘徊,而租金将呈稳步上升态势。

  1. 未来新增供应上升,租金高位运行

未来六个月,预计分别位于CBD和望京的两个项目将会落成,为市场提供约17万平方米写字楼面积。位于CBD的项目为50,000平方米,在预租阶段已取得较好的市场反响,一大型国有机构租赁了该项目40%的面积,市场对新项目的消化能力可见一斑。作为中国的经济和政治中心,北京写字楼需求旺盛,除外资需求外,内资大型机构对北京写字楼的需求增长越来越强。预计短期内有限的新增供应将使得写字楼市场租金持续在高位运行。

二.优质零售物业市场

  1. 季内无新增供应,整体空置率下降

2014年第一季度,北京零售物业市场无新项目开业。部分前几个季度新开业的项目以及近期进行较大规模的业态调整的项目的空置率水平继续下降,而另有项目因为其所处位置以及运营的原因退出了市场竞争。受此影响,北京零售物业整体空置率环比下降0.4个百分点至10.8%,为2012年第一季度以来市场的最低水平。

  1. 市场优质面积有限及国际品牌扩张推动租金上涨

以“轻奢侈”和高档品牌为代表的国际零售商积极地在京寻求扩张机会,而加之市场上可租赁的优质商业面积极为有限,推动本季度北京零售物业首层租金同样本比较环比上涨2.4%至每天每平方米43.2元。

  1. 体验型租户活跃,奢侈品牌需求回暖

网络购物正在推动零售商业朝着更注重体验式的方向发展。苹果的北京第四家零售店于本季度在华贸购物中心开业,面积超过2,000平方米。而三星继续在各大购物中心布点开设手机体验店。500平方米的博世整体厨房体验馆目前也正在丰联广场筹备中。与此同时,奢侈和高端品牌本季度活跃度回暖。卓展购物中心本季度迎来了Versace、Burberry和Alfred
Dunhill等品牌的开业。而Tiffany & Co.、 Tom Ford和Pierre
Balmain分别在in88、银泰中心和侨福芳草地开设了新店。

  1. 未来空置率缓慢下降,租金水平缓慢上升

预计未来六个月,北京零售物业市场将迎来超过16万平方米的新增供应。新项目全部位于城市的核心商圈,鉴于核心商圈大部分项目良好的市场表现以及开业初高的出租率,我们预计整体市场空置率将会维持目前下降的趋势,而租金将在零售商持续扩张的强劲需求的推动下持续上涨。

三.北京工业物业市场

  1. 工业土地价格稳定,优质工业物业租金增长放缓

本季度北京工业土地市场表现平稳。交易量有限,价格微降0.2%至每平方米2,032元。经济的放缓对商务园市场造成了一定的影响。剔除样本变动,本季度商务园租金环比微涨0.1%至每月每平方米149.1元。本季度北京物流仓储设施租金保持了之前温和增长的势头,租金环比增涨0.2%,至每月每平方米37.8元。

  1. 汽车制造业表现相对活跃

在交易量有限的背景下,汽车制造业表现相对活跃。为进一步开拓北方市场,几家知名汽车制造商及其供应商正积极寻找机会以租赁或买地自建物业等方式入驻北京地区商务园,建立总部、培训中心或生产设施。

3.新增供应入市,需求稳定

由于季内没有新增供应且市场可租赁面积十分有限,季内未见大规模租赁成交。在此背景下,毗邻北京的廊坊区域继续承接北京的溢出需求。本季度最大租赁交易为苏宁云商于普洛斯廊坊物流园租赁46,000平方米仓储面积。推迟入市的20.9万平方米新增供应预计于未来六个月内投入市场,目前已签约过半。

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